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阿布阿布咖啡馆创始人武钰峰花10年开了4种咖啡馆,总结出一套选址秘籍

更新时间:2022-06-24 15:32 编辑:大富 来源:互联网

阿布阿布咖啡馆创始人武钰峰,是一个开店近10年的老司机。

阿布阿布咖啡馆创始人武钰峰花10年开了4种咖啡馆,总结出一套选址秘籍

这10年的经验不能说不丰富,他先后在写字楼、社区、购物中心、甚至汽车4S店里,开过4种选址类型的5家咖啡馆,深谙每种类型的经营之道。

前两天,我从他那儿“偷来”一套选址秘籍。

明确定位:你想开一家什么样的咖啡馆?

每个女人都想开一个咖啡馆,每个男人都想开一个小酒馆!不能面朝大海也要春暖花开!

但当你认真地问,“你到底想开一家什么类型的咖啡馆时”,很多人就傻了眼。

按照武钰峰的划分,咖啡馆分为4个类型:专业型咖啡馆、外带型咖啡店、餐饮型咖啡馆、复合型生活馆。

独立咖啡馆的类型

不同类型的咖啡馆代表不同的经营业态,对选址的需求也完全不同。在选址之前,想清楚要做什么十分重要。

如果是要实现个人的情怀和梦想,开专业精品小馆更好不过;但从盈利角度来说,外带型咖啡馆和复合型咖啡馆存活率更高一些。

外带咖啡馆对租金和人员成本要求相对较低,对于既没有人脉背景又没有经济实力的小本经营者,这种模式更合适。

如果资金实力好一些,复合型咖啡馆时下正热,虽然面积大租金高,但是销售文创家具家居等用品,客单价也大大提高。像代字就属于复合型咖啡馆中,经营得很不错的。

清晰思路:咖啡馆选址分5类,你和哪种 匹配?

确定好自己要经营的咖啡馆类型后,就可以对号入座,根据类型选择合适的店址了。

“但盲目选址肯定会严重影响效率。其实任何城市也都可以划分为商业中心区(商场、步行街等)、城市中心区(机场、市民中心、广场公园等)、商务中心区(写字楼聚集区)、大学城区、大型居民区(大型社区聚集区)。”武钰峰说。

按照武钰峰的分析,想要开的咖啡馆类型和城市区域该是对应的。

比如商业中心区,商场租金高人流大,适合纯外带或复合型、餐饮型的咖啡馆,要么即买即走,要么坐下来多消费一些。

而在商务中心区,咖啡馆对于职场人士的诉求有两个,一是提神续命,二是商务会谈。所以你会发现,这两个区域是瑞幸和豪丽斯的主要布局点。同理大学城区,学生要复习要恋爱,而这里的租金又相对较低,所以要开带空间慢节奏、文艺型的咖啡馆,雕刻时光就是典型。

社区咖啡馆在这两年越来越多,星巴克也在布局(传送门:星巴克低调布局社区店,持续加码“第三空间”),社区店就是第三空间,是客厅的延伸,是见客会友的一个更佳地方。但社区店也有雷区,尽量不要开成餐饮型咖啡馆,因为咖啡馆的餐肯定拼不过周围小饭馆,便利店+咖啡馆会是个不错的选择。

控制预算:要和钱匹配

必须要说,喝咖啡和开个喝咖啡的馆子是两回事儿,开咖啡馆首先是个生意。不当生意做,就做不长久。

所以当你看中一个位置,到底该如何快速判断这个地方是否合适呢? 看看兜里的钱。

蓝莲咖啡店主熊棘表示,你的钱起码要足够:转让费+押金+至少一年的房租+至少半年的人员工资+装修费用+机器设备+首批原物料+至少三个月运营杂费+一定的备用流动资金。

在武钰峰看来,以新一线城市郑州来说,如果没有35万以上的资金,就不要轻易考虑咖啡馆的生意。

所以在选址时,预算特别重要,有多少钱办多大的事儿。

投入行动:扫街

找到租金和预算相匹配的区域后,你会发现,街道千万条的城市,可选择的余地并不多。

这时候就需要“跑断腿”了——把和你的经营类型、租金预算相匹配的区域划分出来,这样就不用满大街瞎溜达了,而是目的性极强、效率极高的扫街运动。

每月不同时期,每天不同时段到这些不同的选址区域去观察,直至找到合适的。

综合评估:扫雷行动

一般进行到第5步,大部分的人都会找到2-3个目标选址。不过,千万别高兴得太早——即使找到了经营类型合适、租金不高的店铺,也不代表这中间没有雷区。

1.要看店铺结构,店铺门头是否够大、结构是否适合吧台摆放、门前有无小广场、有无仓库、空间利用率如何,都是要一一考虑的。

2.要看物业条件,转让费是否高、交通和停车是否方便,租给你房子的是房东本人、中介还是二房东,一定要搞清楚,否则后患无穷。另外签合同的时候,租金每年上调百分之几也要考虑进去。

3.一定要到市政去问问这一带有没有拆迁计划,有很多刚刚经营有起色的小馆子,遭遇拆迁后,转让费装修费都赔了进去。

蹲守人流:初步确定客群数量

到这一步的时候,说明你已经找到了一个各方面都特别满意的店址,但是开店挣钱从来没那么简单。

这时你要问自己这几个问题:谁买你的咖啡?他们有什么特点?他们有多少人?他们每周喝多少杯咖啡?他们怎么知道你在卖咖啡?他们为什么要买你的咖啡?

蹲点数人流是个笨功夫,是所有成功选址都必不可少的环节。根据武钰峰的方法论,我举例来说,假设你找到的店铺80平米,租金5000元/月,你准备开一家社区咖啡馆,客单价在25左右。

这时候你要做一套经营分析,用预估的月租金+物业费+水电费+员工工资+机器装修损耗+原材料,得出一个月的运营费用。

用这个运营费用除以25元,就能测算出你一个月的出杯量,假设这个出杯量是500杯,那么你在这个地方必须有3倍以上的有效人流,才能支撑咖啡馆的基本营收。

关于数人流也有好多雷区。

人流量不是客流量。如果周围都是老人小孩,再多也没用,有效流量指的是那些会喝咖啡的人。他们是年龄在20-45岁,职业打扮、举止谈吐商务风的白领们。

蹲点数人流一般要以月为单位,但并不是一个月从早到晚搬个小板凳坐在那里。

以商场咖啡馆为例,商场是周一到周五人少,周末人多,白天人少,晚上人多。这时候你要蹲点的时间节点就在晚餐时段、周末时段,节假日的中餐、晚餐时段,下午茶时段等有效时间。

预估购买力:圈定有效人流

如果测算过客流量能达标,还要考虑很重要的一点——这个地方的购买力。

用武钰峰的话来说就是:你看楼下的高架桥,修高架桥的工人工资应该不低于80%的白领,但是他们舍得像白领们一样花30块钱喝一杯咖啡吗?

以社区咖啡馆为例,可以站到停车场出口,看多少车早上出去,多少车晚上回来;中午饭点多少人出来吃饭;这个区域是一家人住还是年轻人租住多。

肯定是车多、有外出吃饭习惯、独身年轻人多的社区是优选,这些人不仅购买力高, 重要的是舍得为一杯咖啡付费,懂得一杯咖啡的价值。

武钰峰的阿布阿布咖啡馆目前就开在郑州方圆经纬小区,他表示当时周围三个社区都有位置,这三个社区还是在同期销售的,但是他对比了这三个社区开盘时的售价,发现方圆经纬小区是 高的,就说明这个社区人的购买力相对高一些。

对比验证:分析竞争对手

后一步,看隔壁老王家——周围有多少竞争对手,这些竞争对手活得怎么样,和你未来要开的店相比,有哪些优劣势,你的店铺差异化是什么?

分析竞争对手的时候,不要以为,这个地方一个咖啡馆都没有,就是一个完美的蓝海区域。极有可能,这个地方根本就不需要一家咖啡馆。

结语

咖啡馆选址弹性很大,很难找到一条适用于所有区域所有类型的方法论,也没有绝对的好和绝对的坏。

比如大家都喜欢门前有个小空地的,但是有空地,视野开阔了,距离路远了,可能路人就看不见你的店了。

比如大家都觉得有台阶不方便,影响生意,但是有的店把台阶设计得特别好看,做成软包,反而成了亮点。

“选址中的变量很大,不要用公式、不要死守20%甚至其他的完美租金比利,如果生意可以用公式套的话,谁也赚不了钱。”武钰峰说。


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